Il valore di un terreno agricolo è una delle questioni che più affligge venditore ed acquirente fin dai tempi più antichi. Qual è quindi il giusto modo per valutare un terreno agricolo?

Valore di un terreno agricolo

Il primo passo per capire come si calcola il valore di un terreno agricolo è chiedere aiuto ad una materia scolastica denominata Estimo.

L’estimo è quella disciplina che studia, tramite strumenti pratici e teorici, tutte le modalità utili per stimare il valore di un terreno agricolo, ma non solo.

Se l’estimo è applicato a ciò che riguarda l’agricoltura, si fa riferimento all’estimo agrario.

L’estimo agrario ci aiuta a stimare il valore di un bene agrario, quale sia un bestiame, un fondo rustico, un terreno agricolo, dei macchinari agricoli, ecc.

L’estimo agrario utilizza principalmente due strumenti:

1. Matematica finanziaria
2. Basi di Economia politica

Senza entrare nel dettaglio di queste due materie, già di per sé assai impegnative, vediamo quali sono i criteri secondo i quali vengono stimati i beni e quindi, nel nostro caso, viene fornito il valore di un terreno agricolo.

Metodo estimativo: criteri di stima

Data la grande differenziazione dei beni immobili e lo scarso numero di contrattazioni di compravendita, i prezzi dei beni non vengono manifestati in modo chiaro e univoco.

L’estimo ha quindi elaborato specifici schemi logici, denominati criteri di stima, i quali si basano sulla comparazione con i prezzi di mercato di beni simili a quelli oggetto di stima, ovvero di beni che con questi hanno una relazione funzionale.

I criteri di stima dettati dall’estimo sono:

• Comparazione con i prezzi di mercato
• Capitalizzazione dei redditi
• Costo di produzione
• Costo di surrogazione (o di sostituzione)
• Valore complementare
• Valore di trasformazione
• Valore di utilità sociale
• Valore di costo opportunità

Gli ultimi due non vengono utilizzati per definire il valore di un terreno agricolo, in quanto sono strumento esclusivo della stima dei beni pubblici.

Vediamoli uno per uno.

Comparazione con i prezzi di mercato

Questo criterio prende in considerazione beni simili col fine di valutare il bene oggetto di stima.

Esempio: devo valutare un’uliveto. A quanto è stato venduto l’uliveto accanto al mio? Una volta saputa la cifra, posso valutare conseguentemente anche il mio uliveto.

Il valore di mercato è quindi il più probabile prezzo, espresso in contanti, al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data di stima.

Fasi della stima per comparazione

1. individuazione dei beni simili per caratteristiche tecniche, operatori di mercato e pratiche commerciali;
2. rilevazione e analisi dei prezzi di mercato;
3. stima della relazione tra caratteristiche e valore.

Capitalizzazione dei redditi

Questo criterio di stima trova il valore del bene tramite la somma attualizzata dei redditi futuri.

La formula da utilizzare è molto semplice:

V = R / r

Dove:

V = valore del bene
R = reddito annuale che si può trarre dall’utilizzo del bene
r = saggio di interesse

Costo di produzione

Il costo di produzione è un criterio assai più complesso ma, forse, proprio per questo più preciso.

La formula da utilizzare è la somma di tutte le spese sostenute dall’imprenditore agricolo:

K = Q + S + Sa + St + I + Bf + Tr + P

Dove:

K = totale dei costi di produzione
Q = quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione dei capitali fissi (macchine, stalle, ecc.)
S = spese per l’acquisto dei capitali circolanti (mangimi, gasolio, ecc.)
Sa = salari dovuti agli operai della propria azienda
St = stipendi dovuti a chi lavora negli uffici della propria azienda
I = interessi sul capitale di esercizio
Bf = beneficio fondiario (in alcuni casi denominato reddito fondiario, ossia il reddito che si percepisce dall’utilizzo di quel bene)
Tr = tributi, tasse, ecc.
P = profitto normale d’impresa

Costo di surrogazione (o di sostituzione)

Come dice il nome stesso, il criterio che si basa sul costo di surrogazione è quel criterio che determina il valore di un bene mediante la sostituzione dello stesso.

Esempio: se voglio valutare un mangime fuori produzione, posso ricercare il prezzo di un prodotto alternativo a patto che abbia lo stesso valore nutritivo dell’altro.

Valore di trasformazione

Viene utilizzato soprattutto per la stima dei boschi e delle piante in piedi.

Il valore di trasformazione è quel criterio che arriva a stimare il valore di un bene mediante la differenza tra il valore del bene trasformato e il costo per la trasformazione. Pertanto si avrà la formula:

V = Vt – Kt

Valore complementare

Quanti di voi hanno in casa un servizio da 6 o 12 pezzi di piatti o bicchieri? Magari qualcuno anche di grande valore.

Ipotizziamo che quel servizio da 12 bicchieri abbia un valore di 12.000€: secondo voi, nel caso vi si rompesse un bicchiere, il valore del servizio a quanto ammonterebbe?

Il valore complementare ci insegna che l’estimo non segue la matematica che ci hanno insegnato fin da bambini. Infatti, questo criterio si applica quando tra più beni (o parti di uno stesso bene) esiste una complementarietà d’uso o produttiva e i singoli beni non sono reperibili sul mercato, ossia non sono reintegratibili.

Quindi, secondo tale criterio, il valore complessivo del bene (servizio di bicchieri) è maggiore della somma dei beni (bicchieri) presi singolarmente.

Nell’esempio precedente potremmo dire che:

12.000 € / 12 = 1.000 €

Ma, se si rompe un bicchiere, il nuovo valore del servizio sarà di 8.000 €.

Allora, 12.000 € – 8.000 € = 4.000 €

In altre parole 12 – 1 = 8  Una “strana matematica”!

Procedimento razionale analitico

Come abbiamo visto, esisto vari criteri con cui arrivare a stimare il valore di un terreno agricolo.

Nel caso si voglia stimare il valore del bene tramite il bilancio aziendale, si può ricorrere alla seguente formula:

Bf = PLV – (Q + Sv + Tr + St + Sa + Ba) + P

Dove:

Bf = beneficio fondiario
P = profitto, tornaconto, o guadagno dell’imprenditore

Dobbiamo differenziarne due tipi:

1. Bilancio contabile: tiene conto del Profitto
2. Bilancio economico – estimativo: non tiene conto del Profitto

Nel caso si voglia valutare in modo preciso il valore di un terreno agricolo bisogna ricorrere al secondo tipo di bilancio.

Solo ed unicamente senza considerare il profitto dell’imprenditore, quindi, si riesce ad arrivare al vero valore del bene oggetto di stima.

Quindi, nella ricerca del più probabile valore, è molto importante tenere in considerazione due concetti fondamentali:

• Normalità
• Ordinarietà

Normalità di un bene

Per “normalità” si intende una normalità statistica (curva di Gauss). In altre parole si dà un valore che ricada nel centro della curva a campana, dove cioè sono concentrati tutti i valori di beni simili a quello oggetto di stima.

Ordinarietà di un bene

Per “ordinarietà” si intende un metodo di stima che guardi al territorio in cui il bene ricade.

Capiamolo meglio con un esempio:

Se mi trovo nel territorio di Montalcino, dove un ettaro di vigneto ha il valore di 300.000 €, e devo valutare un fondo che coltiva insalata invece che produrre vino (dal quale si guadagna molto di più), si deve valutare quell’ettaro di terreno come se producesse vino, perché è nell’ordine dei terreni della zona.

In questo modo, quindi, non si considera nella stima anche l’inettitudine dell’agricoltore che, invece di guadagnare di più producendo vino, produce insalata.

Pertanto, la stima deve essere fatta secondo condizioni ordinarie e continuative.